İzale-i Şuyu Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Şartı (2026 Güncel)

Giriş: İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davalarında arabuluculuk zorunluluğu

Ortak mülkiyete konu taşınmazlarda hak ve menfaat uyuşmazlıkları, hem duygusal hem de ekonomik açıdan taraflar için ağır sonuçlar doğurur. 1 Eylül 2023 itibarıyla getirilen düzenlemeyle ortaklığın giderilmesi talepli davalarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu getirilmiştir. Bu yeni usul, özellikle İzmir ortaklığın giderilmesi konusundaki uyuşmazlıklarda davaların usul yönünden reddini önlemek için kritik önemdedir.

Sorun: Arabuluculuğa uyulmaması ne getirir?

Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan izale-i şuyu davaları, usulden reddedilir.
Taraflar uzun ve maliyetli yargı süreçleriyle karşılaşabilir; mahkeme süreci ekspertiz, ihale ve satış gibi aşamalar nedeniyle uzar.
Elbirliği mülkiyetinde uygulama farklılıkları bulunur; TMK m.698 uyarınca elbirliği hallerinde birlikte davranma rejimi önem taşır.

Hukuki dayanak (özet)

İzale-i şuyu davalarındaki zorunlu arabuluculuk, başta 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK) m.18/B/1‑b hükmü olmak üzere getirilen değişikliklerle düzenlenmiştir. Söz konusu düzenlemeyle taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabulucuya başvurma zorunluluğu getirilmiştir. Düzenlemenin yürürlüğe girdiği değişiklik ve yayımı için 7445 sayılı Kanun ile yayımlanan düzenlemeler Resmî Gazete'de yer almıştır.

Detaylı kanun metni için ilgili hükmü inceleyebilirsiniz: HUAK m.18/B. Düzenlemenin yayım ve yürürlük bilgileri Resmî Gazete'de mevcuttur: Resmî Gazete — 7445 sayılı Kanun.

Adım adım süreç: İzale-i şuyu davalarında arabuluculuk zorunluluğu

Arabuluculuğa başvuru: Paydaşlardan herhangi biri, Adalet Bakanlığı kayıtlı arabuluculardan birine başvurur. Elbirliği mülkiyetinde bir paydaşın tek başına başvurusu yeterli hale gelmiştir (TMK ve uygulama hükümleri doğrultusunda değerlendirilir).
Arabuluculuk görüşmeleri: Arabulucu, başvurudan itibaren genellikle 3 hafta (21 gün) içinde süreci tamamlamaya çalışır; zorunlu hallerde bir hafta uzatma (toplam 4 hafta/28 gün) mümkündür.
Sonucun tutanakla belirlenmesi: Taraflar anlaşırsa arabulucu tarafından anlaşma tutanağı düzenlenir. Anlaşma sağlanamazsa “anlaşamama” tutanağı verilir.
Dava açma (arabuluculuk sonrası): Anlaşma sağlanmışsa taraflar bu tutanak uyarınca işlem yapar; anlaşma yoksa arabuluculuk tutanağı ile Asliye Hukuk Mahkemesi'ne (taşınmazın bulunduğu yerde yetkili mahkeme) dava dilekçesi verilir.
Mahkeme süreci: Mahkeme ekspertiz atar, ekspertiz sonucu ve diğer deliller ışığında paylaşım yöntemine (aynen taksim veya satış) karar verir. Satış halinde ihale prosedürleri işletilir ve satış bedeli paylara göre paylaştırılır.

Usul hatası: Arabuluculuk olmadan dava açılması

1 Eylül 2023 sonrası açılan izale-i şuyu davalarında arabuluculuğa başvurmadan dava açılırsa mahkeme, HUAK m.18/B uyarınca davayı usulden reddeder. Yargıtay içtihatları da bu uygulamayı teyit etmektedir.

Süreler ve zamanaşımı

Arabuluculuk süresi: Başvurudan itibaren 3 hafta; zorunlu uzatma ile toplam 4 hafta.
Dava süresi: Ekspertiz, ihale ve temyiz süreçleri dikkate alındığında ortalama 1–3 yıl arasında değişebilir; dosyanın özelliğine göre daha uzun sürebilir.
Zamanaşımı: İzale-i şuyu davaları için özel kısa bir zamanaşımı hükmü yoktur; genel hükümler uyarınca olağan zamanaşımı süresi uygulanır (TMK çerçevesinde değerlendirilir, sıklıkla 10 yıl dikkate alınır). Arabuluculuk başvurusu zamanaşımını durdurmaz; hak kaybına yol açmamak için süreleri takip etmek gerekir.

Maliyetler: 2026 değerlendirmesi ve pratik tavsiyeler

Arabuluculuk ve dava maliyetleri dosyanın değerine, ekspertiz ihtiyacına ve sürecin uzamasına göre değişir. Resmi ve sabit bir tek rakam olmadığı için aşağıda uygulamada sık görülen kalemleri ve 2026 yılına ilişkin makul tahmin aralıklarını bulacaksınız. Kesin rakamlar için ilgili resmi tarifeler ve mahkeme duyuruları kontrol edilmelidir.

Arabuluculuk ücreti: Arabuluculuk sürecinde taraflardan avans alınır; bazı durumlarda arabulucu masrafı yargılama aşamasında talep edilemez. 2024–2025 dönemi esas alınarak 2026'da arabuluculuk maliyeti dava değerine göre değişmekle birlikte kabaca 6.000–8.000 TL bandında olabilmektedir.
Dava harcı: Nispi harçlar dosya değerine göre hesaplanır; asgari harç uygulamaları nedeniyle sabit ve değişkendir. Mahkeme harçları için en güncel verileri Adalet Bakanlığı ve Resmî Gazete kaynaklarından teyit edin.
Ekspertiz ücreti: Genellikle 7.000–20.000 TL aralığında değişir; taşınmazın niteliğine göre artabilir ve mahkemece paylaştırılır.
Avukatlık ücreti: Serbest sözleşme ile belirlenir; dosya değerine göre yüzeysel bir aralık verilecek olursa 15.000–70.000 TL arası değişebilir.

Toplam maliyet, taşınmazın değerine göre on binlerce lira seviyesine ulaşabilir. İzmir özelinde harç ve harcamalar hakkında kesin rakamlar için ilgili resmi duyurulara başvurun.

Yargıtay uygulamaları — pratik sonuçlar

Yargıtay kararlarında da belirtildiği üzere, arabuluculuk şartına uyulmaması davanın usulden reddini getirir. Mahkeme ve Yargıtay uygulamaları, özellikle 1 Eylül 2023 sonrası açılan davalarda arabuluculuk belgesinin dosyada bulunmasını arar. Ayrıca uygulamada elbirliği mülkiyetinde tek paydaşın arabulucuya başvurmasının yeterli sayıldığı yönünde yorumlar mevcuttur; somut olayın niteliğine göre mahkeme değerlendirmesine bağlıdır.

Korkmaz Hukuk Bürosu olarak nasıl destek sağlıyoruz?

Korkmaz Hukuk Bürosu, İzmir merkezli olarak ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarında arabuluculuk süreçleri ve dava takibini bütünsel bir yaklaşımla yürütür. Süreç boyunca sunduğumuz hizmetler şunlardır:

Arabuluculuk başvurusunun hazırlanması ve arabulucu seçimi konusunda danışmanlık.
Arabuluculuk oturumlarında müzakere desteği ve tutanakların hukuki değerlendirmesi.
Arabuluculuk sonrası dava dilekçesinin hazırlanması, yetkili mahkeme tespiti ve dava takibi.
Ekspertiz sürecinin yönetimi, ihaleye ilişkin hukuki işlemler ve satış sonrası paylaştırma süreçleri.

Bu tür uyuşmazlıklarda zamanlama, doğru hukuki izlemin başlatılması ve usuli koşullara uygun hareket etmek başarının anahtarıdır. Korkmaz Hukuk Bürosu, müvekkillerine hem arabuluculuk hem de dava safhasında deneyimli bir ekip ile eşlik eder ve sürecin her aşamasında maliyet-fayda analizini gözetir.

Sonuç

1 Eylül 2023'ten itibaren izale-i şuyu davalarında zorunlu arabuluculuk uygulaması, mahkemeye gitmeden önce uzlaşma imkânını artırmayı ve yargı yükünü hafifletmeyi amaçlar. Ancak arabuluculuk başvurusunun yapılmaması, davanın usulden reddine yol açacağı için İzmir ortaklığın giderilmesi konusunda hareket edecek tarafların bu zorunluluğu dikkate alması şarttır. Süreleri, masrafları ve usul kurallarını doğru yönetmek için profesyonel hukuki destek almak sürecin etkin ve ekonomik yürütülmesini sağlar.

Sorumluluk reddi

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve bireysel hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat ve ücret tarifeleri zamanla değişebilir; süreçlerinize özgü kesin yönlendirme almak ve güncel harç/ücret bilgilerini teyit etmek için profesyonel hukuki destek almanızı öneririz.