在同一租赁年内如何提起两次合法通知的驱逐诉讼？

出租方实用指南：在同一租赁年度内，基于两次正当通知的驱逐诉讼程序

基于同一租赁年度内的两次正当通知进行驱逐是一种强有力的法律机制，使出租方能够在租赁年度结束时终止租赁合同并要求驱逐。然而，为了行使这一权利，必须严格遵循法律规定的程序和时限。下面将逐步介绍需要满足的条件、如何建立证据体系以及实施中的重要注意事项。

问题是什么？在什么情况下采取此途径？

当租户未能在到期日支付租金时，根据《土耳其债务法》(TBK) 的规定，他将陷入违约。在同一租赁年度内，如果租户在不同的时间受到两次正当通知的情况下，出租方可以在租赁期限结束时终止合同并提起驱逐诉讼。该权利的基本来源及相关规定如下：

• 土耳其债务法 (TBK) 第352条第2款 — 规定在同一租赁年度内两次正当通知产生驱逐权的条款。有关详细的法律文本，请查看土耳其债务法全文。
• TBK 第315条 — 租户的违约及其后果（利息、驱逐权等）。
• TBK 第353条 — 规定驱逐诉讼必须在租赁期限结束后的1个月内提起。
• 执行与破产法 (İİK) 的规定 — 通过执行程序进行的支付命令可以替代正当通知；此外，根据第7445号法案的修订，驱逐诉讼前必须强制进行调解申请。

应满足哪些条件？（摘要）

• 同一租赁年度内必须有两个不同的违约期。
• 每个违约期必须向租户发出正当通知（公证、挂号回执信、执行支付命令等）。
• 通知必须已送达，并且送达日期必须能够明确证明。
• 在租赁年度/合同期结束后1个月内必须提起驱逐诉讼。
• 在争议成为诉讼对象之前，必须履行调解申请的义务。

逐步流程：哪些操作，使用哪些文件？

• 1. 确定违约：当租金未在到期日支付时，通过确切记录（银行凭证、账单摘要）确定债权的存在及到期日期。
• 2. 首次正当通知的送达：就租金按分项（例如，一月租金单独，两月租金单独）发送书面通知。通知的送达证明非常重要（公证、挂号、同时尽可能进行电子送达或执行支付命令）。
• 3. 第二次正当通知的送达：对于同一租赁年度内的另一个违约，重新发出通知。第二次通知的送达和期限方面的证明也应得到保障。
• 4. 提交调解申请：自2023年9月1日起，必须在驱逐诉讼之前向调解人提交申请。如调解未达成协议，则需记录该情况，并将记录作为诉状的附属文件提交。
• 5. 提起驱逐诉讼：在租赁期限结束后的1个月内，向和平法院提起驱逐诉讼。诉状中应附上通知的原件或认证副本、送达文件、调解记录及租赁合同。
• 6. 或可选择执行途径：通过执行程序（İİK 第269条及其后续条款）发送支付命令，可以替代正当通知，并可通过执行方式追索租金。支付命令的送达也可作为通知证据。

在证据和证明方面需要注意的事项

• 必须确切证明通知的送达日期和时间。公证或挂号文书是最有力的证据。
• 同一通知中是否请求多个月份的款项非常重要；在单一通知中合并的到期租金债务不算作两次通知。
• 如果使用了支付命令（执行），那么支付命令的送达证明可替代通知；此情况下，执行档案号和送达文件应被纳入诉讼档案。
• 在所有权转让的情况下，新所有者做出的通知和后续通知的记录应该分别进行评估。

时间：关键日期和示例

同一租赁年度的规则至关重要。通过示例说明：

• 租赁年度为2019年5月1日至2020年5月1日，两个通知必须在此期间内。
• 如果租赁期限从2019年5月1日开始，并按年度计算，则第二次通知必须在2020年4月30日之前发出。
• 租赁期结束后1个月内提起驱逐诉讼的时限是不可延续的；如果超过此期限，驱逐请求在法律上可能会受到限制。

费用和税费（警示与指南）

法院收费、律师费、调解费用和公证费用都会影响档案成本。费用和费率会定期在《官方公报》中更新。因此，请将以下数字视为一个指南/示例；确切和最新的费率需参考司法部的税费通告和《官方公报》。

• 法院预缴费：根据诉讼标的的租赁年限进行计算；变化根据比例而定。
• 调解费用：根据中心和案件主题有所不同；存在典型的区间。
• 公证通知和执行费用：根据寄送类型（公证、挂号回执、执行支付命令）而有不同。
• 律师费：根据工作量、案件标的和将要进行的操作而定；可以由当事方自由商定或按最低收费标准规定。

备注：如需了解截至2026年3月11日的确切收费比例和固定费用的信息，Korkmaz律师事务所可以针对相关法规进行检索并提供准确计算。

常见错误及如何避免？

• 将通知合并和到期日期为同一时间：将多个月份要求写入单一通知中，可能会破坏两次通知的条件。请确保每次违约都通过单独的通知进行确认。
• 削弱通知送达的证明：仅凭电子邮件或口头通知单独不足以证明。
• 未进行调解：虽然调解是强制的，但如果跳过，将导致诉讼的程序被驳回。
• 提交的诉状缺少文件：必须附上通知/支付请求、送达文件、租赁合同和调解记录。

Korkmaz律师事务所在租赁法律争议中提供哪些支持？

• 依法合规且有力的准备通知文本（公证、挂号回执、执行支付命令协调）。
• 调解过程的执行以及诉讼适用的记录的编制。
• 准备驱逐诉讼的诉状、证据和送达文件的纳入、诉讼过程的专业跟进。
• 作为替代方案，启动执行程序并采取措施追索租金。

Korkmaz律师事务所凭借位于伊兹密尔的专业律师团队，在租赁法律和驱逐诉讼方面拥有实践经验，为您提供正确的法律风险应对措施。

结论和建议

在同一租赁年度内基于两次正当通知提起驱逐诉讼虽然是一种有效的方法，但不能容忍程序错误。必须确保通知送达、强制进行调解、严格遵守诉讼时限和保持强有力的证据体系。在此过程中，专业的法律支持将防止权利流失，并提高诉讼成功的机会。

常用资源

您可以通过以下官方来源查阅TBK规定的全文以进行证据和解释：

• 土耳其债务法（全文）

免责声明：本文本仅供信息参考，不应被视为专业法律咨询。法律和费用比例可能会定期变动；建议您寻求专业法律支持以获取确切、最新的具体法律评估。