كيف يتم رفع دعوى الإخلاء بإشعارين قانونيين في نفس سنة الإيجار؟

دليل عملي للمؤجر: إجراءات إخلاء القضية في نفس سنة الإيجار مع إشعارين جائزين

إخلاء مع إشعارين جائزين في نفس سنة الإيجار هو آلية قانونية قوية تمكّن المؤجر من المطالبة بالإخلاء عن طريق إنهاء عقد الإيجار عند نهاية سنة الإيجار. ومع ذلك، يجب الالتزام التام بالإجراءات والمواعيد المحددة في القانون لاستخدام هذا الحق. أدناه ستجد خطوة بخطوة الشروط التي يجب تحقيقها، وكيفية إعداد الأدلة والنقاط المهمة في التطبيق.

ما هي المشكلة؟ في أي حالة يتم فتح هذا الطريق؟

عندما لا يدفع المستأجر الإيجار في موعده، فإنه يقع في حالة التعدي بموجب أحكام القانون المدني التركي. في حالة تعريض المستأجر مرتين بالإشعار الجائز في أوقات مختلفة خلال نفس السنة الإيجارية، يمكن للمؤجر إنهاء العقد عند انتهاء فترة الإيجار وفتح قضية إخلاء. المصادر الأساسية لهذا الحق واللوائح ذات الصلة هي كما يلي:

المادة 352/2 من القانون المدني التركي (TBK) — تتضمن حكمًا بأن إشعارين جائزين في نفس سنة الإيجار يوجدان حق الإخلاء. يمكنك مراجعة النص الكامل للقانون المدني التركي للحصول على نص قانوني مفصل.
المادة 315 من القانون المدني التركي — تتناول تعدي المستأجر وآثاره (الفائدة، حق الإخلاء، إلخ).
المادة 353 من القانون المدني التركي — تنظم ضرورة فتح قضية الإخلاء في غضون شهر واحد من انتهاء فترة الإيجار.
تنظيمات قانون التنفيذ والإفلاس (İİK) — يمكن أن تعد أمر الدفع المقدم من خلال الإجراءات التنفيذية مكان الإشعار الجائز؛ بالإضافة إلى ذلك، أصبح تقديم الطلب للوساطة قبل قضايا الإخلاء إلزاميًا بموجب تعديل القانون رقم 7445.

ما هي الشروط التي يجب أن تتحقق معًا؟ (ملخص)

يجب أن يكون هناك فترتان من التعدي منفصلتان في نفس سنة الإيجار.
يجب إرسال إشعار جائز لكل تعدٍّ (موثق، أو رسالة مسجلة مع إشعار استلام، أو أمر دفع تنفيذ إلخ).
يجب أن تكون الإشعارات قد تم تسليمها ويجب أن يمكن إثبات تواريخ التسليم بوضوح.
يجب أن يتم فتح قضية الإخلاء في غضون شهر واحد بعد انتهاء سنة الإيجار/فترة العقد.
يجب أن يتم الوفاء بواجب تقديم الوساطة قبل تحويل النزاع إلى القضية.

إجراءات خطوة بخطوة: ما هي الإجراءات، وما الوثائق المطلوبة؟

1. تحديد التعدي: عندما لا يتم دفع الإيجار في موعده، يتم تحديد وجود الدين وتواريخ الاستحقاق بسجلات مؤكدة (إيصال مصرفي، كشف حساب).
2. تسليم الإشعار الجائز الأول: يتم إرسال إشعار كتابي بشكل مفصل للإيجار (على سبيل المثال، الدين الإيجاري لشهر يناير منفصل، والدين الإيجاري لشهر مارس منفصل). من المهم إثبات تسليم الإشعار بواسطة وسائل التبليغ (موثق، إقرار استلام، وفي نفس الوقت إذا أمكن، إشعار إلكتروني أو أمر دفع تنفيذ).
3. تسليم الإشعار الجائز الثاني: يتم إرسال إشعار مرة أخرى لانتهاك منفصل في نفس السنة الإيجارية. يجب أيضًا إثبات تسليم الإشعار الثاني من حيث التسليم والفترة.
4. تقديم طلب الوساطة: اعتبارًا من 01.09.2023، من الضروري التقديم للوساطة قبل قضايا الإخلاء. إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق في الوساطة، يتم إعداد محضر؛ يتم تقديم هذا المحضر كملحق لطلب الدعوى.
5. فتح قضية إخلاء: يتم فتح قضية الإخلاء أمام محكمة القانون المدني في غضون شهر واحد من انتهاء فترة الإيجار. يتم إرفاق النسخ الأصلية أو النسخ المعتمدة للإشعارات، مستندات التسليم، محضر الوساطة وعقد الإيجار بالطلب.
6. بدلاً من ذلك، الطريق التنفيذي: يمكن اعتبار إرسال أمر الدفع (المادة 269 وما بعدها من İİK) كبديل للإشعار الجائز، ويمكن متابعة الدين الإيجاري بواسطة التنفيذ. يمكن أيضًا استخدام وثيقة تسليم أمر الدفع كدليل على الإشعار.

الاعتبارات المتعلقة بالأدلة والإثبات

يجب إثبات تاريخ ووقت تسليم الإشعارات بشكل قاطع. الوثيقة من موثق أو رسالة مسجلة مع إشعار استلام تُعتبر أقوى دليل.
من المهم معرفة ما إذا كان قد تم المطالبة بشهور متعددة في إشعار واحد؛ لا تعتبر الديون الإيجارية المستحقة المجمعة في إشعار واحد إقرارًا بشروط الإشعارين.
إذا تم استخدام أمر الدفع (التنفيذ)، فإن وثيقة تسليم أمر الدفع تحل محل الإشعار؛ في هذه الحالة، يجب تضمين رقم ملف التنفيذ ومستندات التسليم في ملف القضية.
في حالة تغيير المالك، يتم تقييم إشعارات المالك الجديد والإشعارات المرسلة لاحقًا بشكل منفصل.

المواعيد: تواريخ حرجة ومثال

قاعدة نفس سنة الإيجار مهمة. لنوضح ذلك بمثال:

إذا كانت سنة الإيجار من 01.05.2019 إلى 01.05.2020، يجب أن يقع كلا الإشعارين ضمن هذه الفترة.
إذا بدأت فترة الإيجار في 01.05.2019 وكانت مأخوذة على أساس سنوي، يجب أن يتم الإشعار الثاني قبل 30.04.2020.
فتح قضية الإخلاء في غضون شهر واحد بعد انتهاء فترة الإيجار هو مدة حاسمة؛ إذا هذه المدة تم تجاوزها، قد يواجه طلب الإخلاء مشكلات قانونية.

التكاليف والرسوم (تحذير ودليل)

تؤثر رسوم المحكمة، وأتعاب المحاماة، ورسوم الوساطة وثغرات الموثق على تكلفة الملف. يتم تحديث الرسوم والتعريفات بشكل دوري في الجريدة الرسمية. لذا، اعتبر الأرقام أدناه كـ دليل/مثال؛ للحصول على نسب دقيقة ومحدثة، يلزم مراجعة تعميم الرسوم العامة لوزارة العدالة والجريدة الرسمية.

رسوم المحكمة المدفوعة مسبقًا: تُحسب على أساس قيمة الدعوى الإيجارية، وتختلف وفقًا للنسبة المئوية.
رسوم الوساطة: تختلف حسب المراكز وموضوع الدعوى؛ هناك نطاقات نموذجية.
إشعارات الموثق وتكاليف التنفيذ: تختلف حسب نوع الإرسال (موثق، مسجل مع إشعار استلام، أمر دفع تنفيذ).
أتعاب المحاماة: تختلف حسب حجم العمل، قيمة الدعوى و الإجراء المطلوب؛ يمكن أن يتم الاتفاق عليها بحرية بين الأطراف أو أن تحدد وفقًا للتعريفات الدنيا.

ملاحظة: اعتبارًا من 11 مارس 2026، إذا كنت تريد معلومات حديثة حول معدلات الرسوم الثابتة، يمكن لمكتب كركماز للمحاماة إجراء مراجعة للأنظمة ذات الصلة وتقديم حسابات دقيقة.

الأخطاء المتكررة في التطبيق وكيفية تجنبها؟

تجميع الإشعارات في إشعار واحد: كتابة عدة أشهر في إشعار واحد يمكن أن يخل بشرط الإشعارين. تأكد من أن كل تعدٍ يتم تحديده بإشعار منفصل.
إضعاف إثبات تسليم الإشعار: فحسب البريد الإلكتروني أو الإخطار الشفوي ليس كافيًا بمفرده.
عدم الذهاب إلى الوساطة: رغم أن الوساطة إلزامية، فإن تجاهلها يؤدي إلى رفض القضية لأسباب شكلية.
تقديم مستندات ناقصة في الطلب: يجب تضمين إشعار/دعوة للدفع، مستندات التسليم، عقد الإيجار ومحضر الوساطة.

ما الدعم الذي يقدمه مكتب كركماز للمحاماة في منازعات قانون الإيجار؟

إعداد نصوص الإشعارات بشكل قانوني ومثبت (تنسيق موثق، رسالة مسجلة مع إشعار استلام، أمر دفع تنفيذ).
إدارة عملية الوساطة وإعداد المحضر بشكل مناسب للدعوى.
إعداد طلب قضية الإخلاء، إضافة الأدلة ومستندات التسليم إلى الملف، ومتابعة عملية الدعوى بشكل احترافي.
بدلاً من ذلك، بدء إجراءات التنفيذ والإجراءات المتعلقة بتحصيل الديون الإيجارية.

يوجه مكتب كركماز للمحاماة، بفضل طاقمه القانوني المتخصص ومقره في إزمير، خطواتكم الصحيحة ضد المخاطر القانونية في قضايا قانون الإيجار وقضايا الإخلاء بتجربته العملية.

النتيجة والتوصيات

على الرغم من أن فتح قضية إخلاء مع إشعارين جائزين في نفس سنة الإيجار هو وسيلة فعالة، إلا أن الأخطاء الإجرائية لا تُحتمل. يجب أن يكون تسليم الإشعارات، وإجراء الوساطة بشكل إلزامي، وحماية مدة رفع الدعوى بعناية، وضمان قوة إعداد الأدلة جميعها ضمن الاعتبارات. تدعم المساعدة القانونية المهنية تجنب فقدان الحقوق وتعزز فرصة القضية.

المصدر المتكرر الاستخدام

يمكنك مراجعة النص الكامل لأحكام TBK لأغراض الإثبات والتفسير من المصدر الرسمي أدناه:

القانون المدني التركي (النص الكامل)

تنبيه بالمسؤولية: هذا النص يهدف للإعلام ولا يمكن اعتباره استشارة قانونية خاصة. قد تتغير اللوائح ومعدلات الرسوم بشكل دوري؛ نوصي بالحصول على دعم قانوني محترف للحصول على تقييم قانوني دقيق، محدث ومناسب لملفك.