5 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi 2026

Kiracının 5 yıllık süresi tahliye için başlı başına gerekçe midir?

Kısa cevap: Hayır. Türk Borçlar Kanunu'unda (TBK) bir kiracının "5 yılını doldurması" tek başına tahliye nedeni oluşturmaz. Tahliye için TBK'da sayılan ihtiyaç, onarım, kira bedelinin ödenmemesi gibi hukuki sebeplerin varlığı gerekir.

Neden sıkça 5 yıl konuşulur?

Pratikte kiracının uzun süreli oturması mülk sahibinde can kaygısı yaratır; ancak kanun maddeleri bu süreyi doğrudan tahliye gerekçesi saymaz. TBK’da belli süreleri düzenleyen hükümler bulunur; örneğin süresiz sözleşmelerde fesih için bildirim süresi 6 ay (TBK m.327), belirli süreli sözleşmelerde ise fesih bildirimi en az 3 ay (TBK m.347) olarak öngörülür. Buna karşın, 10 yıllık uzama sonucunda kiraya verenin 3 ay önceden bildirimle fesih yapabilmesine ilişkin düzenleme TBK’da yer alır; 5 yıl değil, 10 yıl önemlidir.

Kanunda tahliye hangi hallerde mümkündür? (Özet)

İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m.350): Kiraya verenin, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek ve samimi ihtiyaç göstermesi gerekir.
Yeni malik ihtiyacı (TBK m.351): Kiralananı satın alan yeni malik, satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır.
Yeniden inşa veya esaslı onarım (TBK m.352): Yapılacak iş kiracının kullanımını imkansız kılıyorsa tahliye mümkündür.
Kiracının elverişli başka konutunun bulunması (TBK m.353): Aynı ilçe/belde içinde, kiraya verenin bunu bilmemesi şartıyla dava açılabilir.
Kira bedelinin ödenmemesi veya sözleşme amacının ihlali (TBK m.354): İki haklı ihtar ve devamı halinde icra takibiyle tahliye yolu açılabilir.
Tahliye taahhütnamesi (TBK m.352/2): Kiracının yazılı taahhüdüyle tahliye sağlanabilir.
Yeniden kiralama yasağı (TBK m.355): İhtiyaç nedeniyle tahliyeden sonra üç yıl boyunca aynı kimselere yeniden kiralama yasağı düzenlemesi vardır; aksi halde tazminat doğar.

Tahliye süreci adım adım

1. Ön hazırlık ve ihtar

Tahliye yoluna gitmeden önce genellikle ilk adım noter aracılığıyla yazılı ihtarname göndermektir. Belirli süreli sözleşmelerde fesih bildirim süresi en az 3 ay; süresiz sözleşmelerde 6 aydır (TBK m.327 ve m.347).

2. İcra takibi (kira bedeli ödenmemişse)

Kira ödememe halinde icra takibi başlatılabilir (İcra ve İflas Kanunu hükümleri). İhtarlar ve ödeme emrine rağmen borç ödenmezse icra yoluyla tahliye sağlanır. İtiraz halinde sürecin uzaması ve menfi tespit davası ihtiyacı olabilir.

3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası

İhtiyaç, onarım gibi sebeplerle tahliye talebi Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır. Önemli bir husus, bazı ihtiyaç davalarının kira bitiminden itibaren 1 ay içinde açılması gerektiğidir (ör. kiraya veren kendisinin veya yakınlarının ihtiyacı; TBK m.350).

4. Delil toplama

Mahkeme kararı için deliller kritik önemdedir. İhtiyaç iddiasında tapu, nüfus kayıtları, aile yapısını gösteren belgeler; onarım iddiasında teknik rapor ve keşif istenmelidir. Yargıtay uygulamaları, ihtiyaç iddialarında samimiyet ve somut delil arar.

5. Hüküm ve uygulama

Mahkeme lehine hüküm verirse, tahliye kararı icra müdürlüğü aracılığıyla ve genellikle polis eşliğinde zorla uygulanır. Karar sonrası istinaf ve temyiz yolları açıktır; bu süreç toplamda 1–3 yıl sürebilir.

Süreler ve zamanaşımı (özet)

Fesih bildirimleri: Belirli süreli: 3 ay; süresiz: 6 ay.
İhtiyaç davası açma süreleri: Kira bitiminden itibaren 1 ay; yeni malik için satın alma tarihinden itibaren 1 ay.
10 yıllık uzama: 10 yıl sonunda kiraya veren 3 ay bildirimle fesih yapabilir.
Kira alacağı zamanaşımı: 5 yıl (TBK m.146).
Yargılama süreleri: İlk derece genelde 6–12 ay, istinaf ~6 ay, Yargıtay incelemesi 1–2 yıl; tüm süreç 2–3 yıl sürebilir.

Maliyet tahmini (2026 güncellemesi, yaklaşık)

Noter ihtarname: 1.200 – 2.500 TL
Tahliye davası harcı: 3.500 – 7.000 TL (nispi harç; kira bedeline göre değişir)
Kira tespit davası harcı: 4.500 – 9.000 TL
İcra takip masrafları: 700 – 1.500 TL
Avukat ücreti: 25.000 – 70.000 TL (dava değerine ve işin zorluğuna göre değişir)
Bilirkişi, keşif ve yargılama giderleri: 5.000 – 12.000 TL
Zorla tahliye uygulama giderleri: 2.500 – 5.000 TL
Toplam (örnek aralık): 30.000 – 100.000 TL

Harçların hesaplanmasında ve yıllık güncellemede resmi oranlar uygulanır. Resmi metin ve harç oranları için ilgili kanun metnine ve harçlar yönetmeliğine bakılması tavsiye edilir: Türk Borçlar Kanunu (TBK) tam metni ve Harçlar Yönetmeliği.

Uygulamada sık yapılan hatalar

5 yıllık süreyi tek başına tahliye gerekçesi saymak.
İhtarname göndermeden doğrudan dava açmak; bazı durumlarda alternatif çözüm yolları daha etkili olabilir.
İhtiyaç iddiasında somut delil sunamamak; soyut beyanların mahkemece yetersiz bulunması.
Yeni malikin satın alma tarihini kaçırması; TBK süreleri kısa ve titizlik gerektirir.

Korkmaz Hukuk Bürosu olarak nasıl yardımcı oluyoruz?

Korkmaz Hukuk Bürosu, İzmir merkezli gayrimenkul ve kira hukuku alanında uzun yıllara dayanan uygulama tecrübesine sahiptir. Bu süreçte sunduğumuz hizmetler şunlardır:

İddianın dayandığı sebeplerin (ihtiyaç, onarım, tahliye taahhütnamesi vb.) hukuki değerlendirmesi ve delil planlaması.
Noter ihtarnamesinin hazırlanması ve usulüne uygun olarak tebliğ edilmesi.
İcra takibi, tahliye ve kira alacağı işlemlerinin yürütülmesi.
Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava takibi, bilirkişi koordinasyonu ve karar sonrası icra işlemlerinin yönetimi.
Kira tespit davalarında piyasa araştırması, emsal tespiti ve ücretlendirme stratejisi oluşturulması.

Her davanın koşulları farklıdır; bu nedenle hukuki stratejiyi somut olayın belgelerine ve tarafların durumuna göre belirliyoruz. Uzman değerlendirmesi, sürecin süresini ve maliyetini minimize etmeye yardımcı olur.

Sonuç – Özet kısa yol haritası

5 yıl tek başına tahliye sebebi değildir.
Tahliye için TBK’da sayılan hukuki sebeplerin varlığı ve bunlara ilişkin somut deliller gereklidir.
Usul hatalarından kaçınmak için ihtar, dava süreleri ve delil toplama adımlarına titizlikle uyulmalıdır.
Maliyetler ve süreler davanın niteliğine göre büyük ölçüde değişir; öngörüler belge ve sözleşme analizi sonrasında netleşir.

Uyarı / Sorumluluk Reddi: Bu yazı genel bilgi verme amaçlıdır ve bireysel hukuki danışmanlık yerine geçmez. Güncel kanun metinleri, mahkeme kararları ve resmi düzenlemeler doğrultusunda hareket edilmelidir. Somut olayınıza özgü değerlendirme ve işlem için profesyonel hukuki destek almanızı tavsiye ederiz.