Aynı Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar İle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kiraya veren için pratik rehber: Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar ile tahliye davası süreci

Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar ile tahliye, kiraya verenin kira sözleşmesini kira yılı sonunda sona erdirerek tahliye talep edebilmesini sağlayan güçlü bir hukuki mekanizmadır. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için kanunda öngörülen usul ve sürelere eksiksiz uyulması gerekir. Aşağıda adım adım hangi şartların sağlanması gerektiğini, nasıl bir delil düzeni kurulacağını ve uygulamadaki önemli noktaları bulacaksınız.

Sorun nedir? Hangi durumda bu yol açılır?

Kiracı, kira bedelini vadesinde ödemediğinde TBK hükümleri uyarınca temerrüde düşer. Aynı kira yılı içinde kiracının farklı zamanlarda iki kez haklı olarak ihtar ile temerrüde düşürülmesi hâlinde kiraya veren, sözleşmeyi kira süresi sonunda sona erdirip tahliye davası açabilir. Bu hakkın temel kaynakları ve ilgili düzenlemeler şunlardır:

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.352/2 — Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtarın tahliye hakkını doğuracağı hükmünü içerir. Detaylı yasal metin için TBK tam metnini inceleyebilirsiniz.
TBK m.315 — Kiracının temerrüdü ve sonuçları (faiz, tahliye hakkı vb.).
TBK m.353 — Tahliye davasının, kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılması gerektiğini düzenler.
İcra ve İflas Kanunu (İİK) düzenlemeleri — İcra takibiyle yapılan ödeme emri, haklı ihtar yerine geçebilir; ayrıca 7445 sayılı Kanun değişikliği ile tahliye davalarından önce arabuluculuk başvurusu zorunlu hale gelmiştir.

Hangi şartlar birlikte oluşmalı? (Özet)

Aynı kira yılı içinde iki ayrı temerrüt dönemi olmalı.
Her temerrüt için kiracıya haklı ihtar yapılmalı (noter, iadeli taahhütlü mektup, icra ödeme emri vb.).
İhtarların tebliğ edilmiş olması ve tebliğ tarihleri açıkça ispatlanabilmeli.
Kira yılı/sözleşme dönemi sona erdikten sonra 1 ay içinde tahliye davası açılmalı.
İhtilafın dava konusu edilmesinden önce arabuluculuğa başvurma zorunluluğu yerine getirilmiş olmalı.

Adım adım süreç: Hangi işlemler, hangi belgeyle yapılır?

1. Temerrüdün tespit edilmesi: Kira bedeli vadesinde ödenmediğinde alacağın varlığı ve vade tarihleri kesin kayıtlarla (banka dekontu, hesap özeti) belirlenir.
2. İlk haklı ihtarın tebliği: Kira için ayrıştırılmış şekilde (örneğin Ocak kira borcu ayrı, Mart kira borcu ayrı) yazılı ihtar gönderilir. İhtarın tebligat yoluyla ispatı önemlidir (noter, iadeli taahhüt, aynı zamanda mümkünse e- tebligat veya icra ödeme emri).
3. İkinci haklı ihtarın tebliği: Aynı kira yılı içinde ayrı bir temerrüt için yeniden ihtar yapılır. İkinci ihtarın da tebliğ ve süre yönünden ispatı sağlanmalıdır.
4. Arabuluculuk başvurusu: 01.09.2023 itibarıyla tahliye davalarından önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanmazsa tutanak alınır; bu tutanak dava dilekçesi ekinde sunulur.
5. Tahliye davasının açılması: Kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne tahliye davası açılır. Dilekçeye ihtarların aslı veya onaylı suretleri, tebliğ belgeleri, arabuluculuk tutanağı ve kira sözleşmesi eklenir.
6. Alternatif olarak icra yolu: İcra takibi (İİK m.269 ve devamı) ile ödeme emri gönderilmesi, haklı ihtar yerine geçebilir ve kira alacağı icra yoluyla takip edilebilir. Ödeme emri tebliği de ihtar delili olarak kullanılabilir.

Deliller ve ispat açısından dikkat edilmesi gerekenler

İhtarların tebliğ tarih ve saatinin kesin olarak ispatlanması gerekir. Noter veya iadeli taahhütlü belge en güçlü delildir.
Aynı ihtarda birden fazla ayın tek seferde talep edilip edilmediği önemlidir; tek ihtarda birleştirilen muaccel kira borçları iki ihtar sayılmaz.
Ödeme emri (icra) kullanılmışsa, ödeme emri tebliğ belgesi ihtar yerine geçer; bu durumda icra dosya numarası ve tebliğ belgeleri dava dosyasına konulmalıdır.
Malik değişikliği durumunda yeni malik tarafından yapılan bildirimlerin ve sonrasında yapılan ihtarların kayıtları ayrı ayrı değerlendirilir.

Süreler: kritik tarihler ve örnek

Aynı kira yılı kuralı önemlidir. Örnekle açıklayalım:

Kira yılı 01.05.2019 — 01.05.2020 aralığı ise her iki ihtarın bu dönem içinde kalması gerekir.
Kira süresi 01.05.2019'da başlıyor ve yıllık baz alınıyorsa, ikinci ihtar 30.04.2020 tarihinden önce yapılmış olmalıdır.
Kira dönemi sona erdikten sonra 1 ay içinde tahliye davası açılması hak düşürücü süredir; bu süre geçirilirse tahliye talebi hukuken zora girebilir.

Maliyetler ve harçlar (uyarı ve rehber)

Mahkeme harçları, avukatlık ücretleri, arabuluculuk ücreti ve noter masrafları dosya maliyetini etkiler. Harçlar ve ücret tarifeleri dönemsel olarak Resmî Gazete'de güncellenir. Bu nedenle aşağıdaki rakamları bir rehber/örnek olarak değerlendirin; kesin ve güncel oranlar için Adalet Bakanlığı Harçlar Genel Tebliği ve Resmî Gazete kontrolü gereklidir.

Mahkeme peşin harcı: dava değeri kira yıllığı üzerinden hesaplanır; nispi orana göre değişir.
Arabuluculuk ücreti: merkezler ve dava konusuna göre değişir; tipik aralıklar vardır.
Noter ihtarları ve icra masrafları: gönderim türüne göre (noter, iadeli taahhüt, icra ödeme emri) farklılık gösterir.
Avukatlık ücreti: iş yoğunluğu, dava değeri ve yapılacak işleme göre değişir; taraflar arasında serbestçe kararlaştırılabilir veya asgari tarifeye göre belirlenir.

Not: 11 Mart 2026 itibarıyla kesin harç oranları ve sabit ücretler konusunda güncel bilgi isterseniz, Korkmaz Hukuk Bürosu olarak ilgili mevzuat taraması yapıp net hesap sağlayabiliriz.

Uygulamada sık yapılan hatalar ve nasıl önlenir?

İhtarları toplu ve muaccel hale getirmek: Birden fazla ayı tek ihtara yazmak, iki ihtar şartını bozabilir. Her temerrüdün ayrı ihtarla tespit edilmesine özen gösterin.
İhtar tebliğinin ispatını zayıf bırakmak: Sadece e-posta veya sözlü bildirim tek başına yeterli olmaz.
Arabuluculuğa gitmemek: Arabuluculuk zorunlu olmasına rağmen atlanması, davanın usulden reddine yol açar.
Dilekçede eksik belge sunmak: İhbar/ödemeye davet, tebliğ belgeleri, kira sözleşmesi ve arabuluculuk tutanağı mutlaka eklenmelidir.

Kira hukuku uyuşmazlıklarında Korkmaz Hukuk Bürosu hangi desteği sağlar?

İhtar metinlerinin hukuka uygun ve ispatlı şekilde hazırlanması (noter, iadeli taahhüt, icra ödeme emri koordinasyonu).
Arabuluculuk sürecinin yürütülmesi ve tutanağın dava için uygun biçimde düzenlenmesi.
Tahliye davası dilekçesinin hazırlanması, delil ve tebligatların dosyaya eklenmesi, dava sürecinin profesyonel takibi.
Alternatif yol olarak icra takiplerinin başlatılması ve kira alacağının tahsili yönünde işlem yapılması.

Korkmaz Hukuk Bürosu, İzmir merkezli uzman avukat kadrosuyla kira hukuku ve tahliye davalarında uygulamalı tecrübesiyle sizi yasal risklere karşı doğru adımlara yönlendirir.

Sonuç ve öneriler

Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar ile tahliye davası açmak etkili bir yöntem olmakla birlikte usul hatalarına tahammülü yoktur. İhtarların tebliği, arabuluculuğun zorunlu olarak yerine getirilmesi, dava açma süresinin titizlikle korunması ve delil düzeninin güçlü tutulması gerekir. Bu süreçte profesyonel hukuki destek, hak kaybını önler ve dava şansını yükseltir.

Sık başvurulan kaynak

TBK hükümlerinin tam metnini kanıt ve yorumlama için aşağıdaki resmi kaynaktan inceleyebilirsiniz:

Türk Borçlar Kanunu (Tam metin)

Sorumluluk reddi: Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve özel hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat ve harç oranları dönemsel olarak değişebilir; kesin, güncel ve dosyanıza özel hukuki değerlendirme için profesyonel hukuki destek almanızı öneririz.